Zakon o upravljanju stambenim zajednicama ostaje u rukama vlasnika stanova, ali postoje važne izmene koje će uskoro stupiti na snagu. Prema nacrtu Zakona o stanovanju, upravljanje stambenim zajednicama će i dalje birati vlasnici stanova u istoj zgradi, ali kada je reč o profesionalnom upravljanju, tu su predviđene promene. U skladu s novim zakonom, profesionalnim upravljanjem moći će se baviti samo firme, a ne pojedinci kao profesionalni upravnici.
Nacrt zakona o izmenama i dopunama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada biće na javnoj raspravi od 11. septembra do 3. oktobra.
Osnovno pravilo da vlasnici stanova biraju upravnike ostaje nepromenjeno. Članovi skupštine stambene zajednice, koji su ujedno i vlasnici stanova u zgradi, i dalje će birati upravnika. Njegov mandat traje četiri godine, osim ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, i može biti ponovo biran nakon isteka mandata.
Novim zakonom uvodi se i dopuna postojećem članu 49. Ona propisuje da član porodičnog domaćinstva koje vlasnik stana ovlasti za učešće u radu stambene zajednice, kao i član porodičnog domaćinstva preminulog vlasnika u slučaju kada nije sprovedena ostavinska rasprava, može biti izabran za upravnika stambene zajednice.
Ovaj dodatak smatra se neophodnim s obzirom na učestale situacije u životu. Cilj je unaprediti efikasnost upravljanja i održavanja u stambenim zgradama.
Sadašnji zakon predviđa da ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, svaki vlasnik stana može zahtevati pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika.
Međutim, po novom zakonu, upravljanje se ne može poveriti profesionalnom upravniku, već isključivo „organizatoru profesionalnog upravljanja“.
Razlog za ovu izmenu je činjenica da posao profesionalnog upravljanja može biti poveren samo putem ugovora organizatoru profesionalnog upravnika, a ne pojedincu kao profesionalnom upravniku.
Poslovima profesionalnog upravljanja moći će se baviti samo preduzeća ili preduzetnici, tj. organizatori profesionalnog upravljanja. Oni će zatim angažovati pojedince koji ispunjavaju uslove za profesionalnog upravnika.
Organizator profesionalnog upravljanja ima pravo baviti se ovim poslovima ako ima najmanje jedno lice zaposleno na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom, a koje ispunjava uslove za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja u skladu sa novim zakonom. Takođe, organizator mora biti upisan u registar organizatora profesionalnog upravljanja koji vodi Privredna komora Srbije.
Novi zakon takođe donosi promene u oblasti nadležnosti organizatora profesionalnog upravljanja. Pre svega, primećena je nemogućnost sprovođenja i nesuglasje sa Zakonom o radu u odredbi koja je propisivala da profesionalni upravnik mora primati prijave kvarova 24 sata dnevno, što bi praktično značilo da pojedinac radi 24 sata dnevno, što nije izvodljivo. Po novom zakonu, prijem kvarova koji zahtevaju hitnu intervenciju treba obezbediti organizacijom prijema putem kontakt centra ili na drugi način. Ovo će biti odgovornost organizatora profesionalnog upravljanja.
Takođe, menja se i obaveza profesionalnog upravnika da predlaže visinu naknade za radove održavanja na osnovu najmanje tri ponude, što nije uvek moguće ili potrebno za manje radove koji nisu hitne intervencije. Nova formulacija omogućava da se prikupi „najviše tri ponude za potrebe investicionog održavanja, odnosno održavanja čiji je trošak veći od 20% ukupnog iznosa planiranih minimalnih godišnjih naknada za održavanje zajedničkih delova zgrade“.
Takođe, novi zakon daje profesionalnim upravnicima ovlašćenje da izvršavaju osnovne obaveze u prinudnoj upravi kada skupština stambene zajednice ne funkcioniše zbog neodgovornosti ili konflikata među vlasnicima stanova.
Pored ovoga, izmene Zakona o stanovanju preciziraju da je stambena zajednica organizacija bez dobiti, ali da može ostvarivati prihode iznajmljivanjem zajedničkih delova zgrade na tržištu kako bi finansirala održavanje zgrade.
Takođe se uvode „zajednice ulaza“ u zgradama koje imaju više fizički razdvojenih jedinica. Dodatno, novi zakon reguliše dodatnu saglasnost stambene zajednice za postavljanje instalacija koje emituju zračenje.
Izmene zakona predviđaju dodavanje novih informacija u Registar stambenih zajednica kao što su „program održavanja“ i „izveštaj o osiguranju“. Ove informacije biće javno dostupne kako bi se olakšao inspekcijski nadzor putem elektronskog putem, bez fizičkog prisustva, kako je najavio ministar Goran Vesić.
