SREMSKA MITROVICA. Kako ne bi došlo do nepredviđenih situacija, nesporazuma i štete, najbolje je dogovoriti se o načinu rešenja ovog problema pre nego što do njega dođe.
Prilikom prometa nepokretnosti i zaključivanja predugovora o prodaji, kupac u većini slučajeva daje prodavcu kaparu, koja je za njega neki vid osiguranja i garancije. Određeni iznos novca predstavlja obezbeđenje da će se zaključiti glavni ugovor o prodaji nepokretnosti i u tom slučaju će se data kapara uračunati u ugovorenu cenu.
Ipak, u praksi se neretko dešava da do prodaje nekretnine iz nekog razloga ne dođe ili da banka ne odobri stambeni kredit, pa se postavlja pitanje šta se u takvim situacijama dešava sa kaparom, da li ona isključivo štiti interese prodavca i može li se i u kojim slučajevima vratiti kupcu.
„U Sremskoj Mitrovici, često kapara nije prvi način pregovora oko kupovine stana, nekretnine. Malo je mesto, znamo se svi uglavnom, uvek neko nekoga poznaje… ali desilo se da sam imala jednog kupca koji je kaparisao nekretninu, koju je ipak prodavac prodao nekom drugom. To u praksi ne sme da se dešava, jer prvo to nije poštena prodaja a i može se desiti da mora da vrati duplu kaparu. Ja volim da predložim da, ako se daje kaparada se u ugovor ipak unese deo da u slučaju, da napomenem da sam imala samo jdnu ovakvu situaciju, kupac unese u predugovor da se kapara vraća u duplom iznosu, ako prodavac „slušajno“ proda istu“, kaže Jasmina, agent za prodaju nekretnina.
Pri kupovini stana veći teret stavljen je na kupca, prodavac na neki način mora da se osigura da će do zaključenja ugovora doći kako bi odbio druge potencijalne kupce. Ukoliko do zaključenja ugovora o prodaji ne dođe zbog krivice ili odgovornosti kupca, prodavac ima pravo da zadrži kaparu. Međutim, pored prodavca, davanjem kapare štiti se i kupac. Ukoliko do zaključenja ugovora o prodaji ne dođe usled krivice i odgovornosti prodavca, kupac ima pravo da zahteva da mu prodavac isplati dvostruki iznos kapare.
U praksi je često sporna odredba predugovora o prodaji nepokretnosti kojom se bliže određuje šta će se dogoditi sa kaparom ukoliko poslovna banka kupcu ne odobri stambeni kredit. Iako pre zaključivanja predugovora o prodaji nepokretnosti kupci u banci dobiju predodobrenje, uvek postoji određena neizvesnost da li će banka zaista odobriti kredit. Kupac ne može biti u potpunosti siguran da će mu poslovna banka odobriti stambeni kredit. Zbog toga najčešće kupac zahteva da se u predugovoru o prodaji nepokretnosti predvidi da će prodavac kaparu vratiti u slučaju neodobravanja stambenog kredit.
Prodavcu ovakva odredba ne odgovara i nije u njegovom interesu, jer mu se faktički onemogućava da raspolaže dobijenom kaparom zbog rizika da će istu morati da vrati kupcu. Na primer, prodavac ne može dalje kaparisati nepokretnost koju bi on kupio nakon prodaje svoje nepokretnosti, a takođe njemu se onemogućava da za taj period neizvesnosti pregovara sa drugim potencijalnim kupcima, zbog čega može pretrpeti štetu.
Rešenje uvek postoji, prva opcija je da prodavac i kupac postignu dogovor da će prodavac vratiti kupcu kaparu ili jedan njen deo ukoliko banka ne odobri kredit. Druga opcija je da prodavac zadrži primljenu kaparu ukoliko banka kupcu ne odobri kredit.
Dešavalo se da do prodaje nepokretnosti ne dođe upravo zbog ovog pitanja, iako retko, kapara jeste nešto što je uvek bilo, rekla bih normalno, ali u poslednje vreme se o kapari sve manje priča, danas se brzo dobija odgovor da li će banka odobriti kredit, to se vidi već na prvom papiru – kreditnom birou, kaže vlasnica agencije za nekretnine – Kupac i prodavac se mogu dogovoriti da kaparu, umesto predaje prodavcu, polože u sudski ili javnobeležnički depozit.
