Investitor Zoran Maksimović: Neću graditi dok cena ne bude realna, za kupca

Epidemija koronavirusa dovela je do neočekivanog rasta cena nekretnina u Srbiji, pa je tako prosečna cena u Beogradu postala veće nego u Milanu, stanovi u Novom Sadu nikad nisu bili skuplji, dok je cena kvadrata na Zlatiboru porasla za 20 odsto. U Sremskoj Mitrovici cena kvadrata novogradnje skočila je i do 1.300 evra.

Zoran Maksimović, vlasnik firme „Boracay“ koja već 9. godina radi na tržištu u Sremskoj Mitrovici, uspešni industrijalac u Italiji već 30. godina, deo svog kapitala odlučio je uložiti u svoj grad. Počeo je 2003. godine sa izgradnjom stambeno poslovnih objekata, trenutno radi na desetom objektu.

Prva naša lokacija je u Masarikovoj ulici, odmah iza SUP-a, druga lokacija je u Branka Radičevića, kod Gomexa, treća lokacija je najlepši i najluksuzniji restoran u našem gradu u Kralja Petra, restoran “Diana”, to smo sve mi izgradili. Četvrta lokacija su naša tri objekta sa 99 stanova u ulici Arsenija Čarnojevića i sada tri objekta u centru od kojih će jedan biti najlepši objekat u Sremskoj Mitrovici.

Šta se trenutno dešava sa cenama?

Na mom početku pre devet godina cena je bila 750 evra, cena je rasla, rasla je cena radne snage, proizvoda, poluproizvoda, došli smo do  900 evra, 150 evra je porasla cena kvadrata u Sremskoj Mitrovici što je sasvim normalno. Zarade su pratile porast. Zahvaljujući kovidu, gde svi pokušavaju da profitiraju došlo je do porasta i došli smo do ovoga da su sada cene velike.

Koji je razlog poskupljenju cena kvadrata u Sremskoj Mitrrovici?

Svi hoće sada da profitiraju, počev od proizvođača materijala, do plaćanja krajnjeg kupca, mi moramo pratiti stanje, ako mom krajnjem kupcu zarada poraste za 50%, ja mu normalno trebam dići cenu za 50%, ali ako je njegova zarada porasla za 7%, ja mogu podići 5% ili 10%, ne mogu 40%.

Računica, sada trenutno kada počneš zidati i prodavati za 900 eura bićeš na nuli, ali to možemo korigovati, ne može cena placa u Sremskoj Mitrovici biti 300-400 hiljada evra, to ne postoji, to smo mi investitori napravili, utrkujući se jedan protiv drugih, mi nismo industrijalci, nismo zreli da nastupamo na tržištu.

Zoran Maksimović dodaje da nikada nije kupovao državno zemljište, kupovina zemljišta do sada je uvek bila od privatnih lica.

Kakva je konkurencija u Sremskoj Mitrovici?  

Svi su profitirali, mi smo naterali krajnjeg kupca da će mu kvadrat koštati 1.300 evra.  Kada  bi svi ozbiljno seli, pričam o krajnje ozbiljnim, kojih ima u Sremskoj Mitrovici a ja sam jedan od njih, ne može se graditi ako nemamo novac, moramo obezbediti novac za gradnju, pretočiti ga u objekat, neću graditi ako nemam zaradu. Ja sam svoj novac doneo iz Italije da bih nešto zaradio, ali ne mogu zaraditi 50%, to ne postoji nigde u svetu.

Bavite se građevinom i u Italiji. Razlike i sličnosti sa Srbijom?

Moje iskustvo gradnje u Italiji, mnogi su me pitali zašto sam došao da gradim u Srbiji a ne u Italiji. Italija je sa ovakvim potezom koji mi radimo sada, izgubila građevinsko tržište 2008. godine, sve je umrlo u Italiji, dizalice koje se okreću tamo nisu postojale do prošle godine.  Država tada nije intervenisala sa zakonom koji se zove subvencija 110%. Sada država Italija subvencira kako bi se podigla energetska klasa svih postojećih objekata u državi, to je država uradila da bi se građevina digla iz mrtvih. Razlog je isti kao kod nas, 2008 godine u Italiji kvadrat je pao 40%, cene su pre toga bile naduvane, nisu bile realne, država sad ulaže milijarde, sve iz fondova EU, da bi oporavila građevinski sektor, ja uložim 100.000 evra, država mi vrati 110.000 evra. Država računa dugoročno, država će ti dati, uštedeće jer nećeš zagađivati, proizvodićeš svoju struju, imaćeš izolaciju, nećeš trošiti energiju, ugalj, plin…

Mi sa ovim ovde u Srbiji, generalno, ako nastavimo sa ovim cenama, ubićemo građevinu, ona umire kad nestane kupaca. Ne može biti problem da nema mesta da se gradi, naprotiv, po mom mišljenju, trebalo bi se graditi van centra, centar je star i neodržavan, mi ćemo imati veliki problem kada dođe urbanizam i katastar na red, da se otvori rasprava o EU, biće problem, kuće pokrivene azbestom, imamo ih jako mnogo, tu država ne može nešto da uradi dok ne reši taj problem, to se desilo Slovencima, imali su mnogo problema.

Koji je prvi problem sa kojim se susreću investitori i građevinci kada odluče da grade?

Svi koji prodaju placeve traže enormne sume, a te kuće u centru u Kralja Petra ne bi trebalo da vrede više od 50.000 evra jer su uglavnom propale i oronule, oni traže po 300.000-400.000 evra. To nisu prave vrednosti tih nekretnina. Ja sam siguran, kako se približavamo EU da će država Srbija, kao i u drugim evropskim zemljama, doći  do toga da pošalje pismo vlasniku, da ne može postojati ruševina u centru grada nego je on mora o svom trošku renovirati ili će intervenisati država, to je onda mnogo skupo a to će se desiti ako budemo išli putem kojim idemo, navešću primer Italije, ja ne smem da ne pokosim travu u mom dvorištu jer moram obezbediti da komšiji bude uredna okolina, tako da kod nas ne možeš imati kuću a pored tebe kuću koja je ruševina, kojoj otpada crep, neko će narediti vlasniku ili da je sruši, da je uredi ili će grad, država intervenisati.

Za mene je Kralja Petra bio centar Sremske Mitrovice, nisam znao šta je iza, gledao sam plac, kada sam ušao iza placa, kada sam video smeće, a to je centar grada. Na spratu, kada gledate kuće, lica prema ulici, svi su nabacili fasadu i lepe pločice a unutra raspad, sve je trulo i čerpić, to je centar. Mi sami ne možemo da vičemo da mora grad i da mora država, šta smo mi uradili? Zašto vlasnik ne bi rekao “Ajde mi ovde napravi lep i moderan kvalitetan objekat i da dobije svoju kvadraturu koju ima trenutno”, zašto ne bi bio zadovoljan? Svi hoćemo neke zarade, ali moramo biti realni, time mi bi mogli izmeniti grad koji je u lošem stanju, pričam o centru.

U Svetu je trend živeti na periferiji. Kod nas još nije. Da li se i to menja? Da li investitori planiraju gradnje i na periferiji grada?

Periferija grada, mislim da će grad odlučiti, nemam plan detaljne regulacije ali je to ovde većinom 2-3 sprata, kada su davnih 60-ih godina krenula gradnja, na primer ulaz u grad, 29 novembar, Kamenjar, Dekanac, postoje zgrade sa 8,9, 10 spratova, to je odlika jednog grada, mi ako nastavimo graditi tri sprata, za 40 godina doći će privrednik i pomisliće da je ušao u selo. Odlika grada moraju biti stabilne zgrade i objekti, mnogi se bune oko Beograda, ali to je odlika jednog grada, on mora imati te stvari. Mitrovica je grad i moramo to imati, mora se promeniti u svemu, ali da bi se pravile osmospratnice mora se promeniti infrastruktura, ne može vodovod izdržati da podmiri zgradu od 50 spratova. Ovde ima da se gradi, ali moramo svi da pazimo oko cene zbog krajnjeg kupca.

Ko najčešće kupuje stanove?

Stanove trenutno kupuju mladi, jer su zaposleni, posla ima, mi možemo mrzeti ili voleti nekoga, reći da je za vreme one vlasti bilo bolje, ja se ne vežem za vlast. Mladi bračni parovi, mlađi bračni parovi su dobili posao, živeli su u selima, dobili su posao u Mitrovici, oboje imaju po 500 evra i odlučili su se da kupe sebi stan, pola je na kredit a pola proda nekretninu na selu. Ja ne bih savetovao da neko proda nekretninu na selu iako mi je cilj da prodam, tu ćemo svi otići. Moja kuća van centra vredi više nego ona u centru a to pre 15 godina nije bilo tako.

Da li planirate gradnju još objekata u ovoj godini?

Ja trenutno završavam objekte, ne pravim nove jer sumnjam da mogu  prodati za 1300 evra, to je moje mišljenje, realna cena kada bi svako uštrbio, realno ne bi smela da pređe 1.100 evra, ako hoćemo da nam ostane tržište, ako hoćemo da ja sad sagradim zgradu od 15 stanova i profitiram i prodam je za dve godine, to nije budućnost. Ja sam napravio deset zgrada za deset godina, sve je prodato, imali smo tržište, radna mesta su se otvarala, ljudi su se zapošljavali, krediti, najviše su pomogle banke, nisu pomogle, radile su iz svog interesa ali dale su normalnu kamatu. Kada sam počeo graditi kamate su bile 10-12%, sada su 2%, mi imamo ovde povrat poreza, to je država uradila, svaki kupac od 40 kvadrata koji nije iskoristio, ima pravo da iskoristi jednom u životu, neko će reći šta je 3000 eura, to je jako velika suma novca, stan se može opremiti, solidno, normalno, za taj novac.

Do poskupljenja cene kvadrata došlo je zbog porasta cena građevinskog materijala?

Najveće poskupljenje se desilo u gvožđu, ja se u Italiji bavim metalstvom znam zašto je poskupelo. Poskupeo je transport zbog kovida, imamo problema sa Azijom, EU, brodovi stoje po 7 meseci, imam narudžbinu iz Kine koja stoji u luci u Đenovi sedam meseci, niko neće da je istovari. Moja cev za 1evro postala je 15 evra, to je ta cena. Cena stiropora, građevinskog materijala, pola je profitiranje, fabrike su digle malo cenu, po pričama sve je poskupelo 50%, ako neko gleda dugoročno, ja mogu uzeti od tebe 10.000 eura i više te nemam, ne možemo nazad, u devedesete, gde prodaš litru benzina zaradiš 5 eura, ta vremena su prošla. Ako izgubimo krajnjeg kupca, možemo raditi bilo šta. U Italiji moj prijatelj kaže da ima bilans iz 2010. godine kada je njegov otac radio, sada je on nasledio, bilans prometa nekretnina mu je opao za 100%, ako je pre prodavao 10 stanova, sada prodaje pet, to je uništeno sa naduvavanjem cena, neko je mnogo zaradio. Gradnja u Novom Sadu, Beogradu i ovde ne bi trebala da bude ista. Imamo nezdrava tržišta. Imamo jako slabe radne snage, na mom gradilištu kreću se ljudi od 55 do 70 godina, a plate na građevini su jako dobre, zidar sada može da kaže da hoće platu 1.200 evra i on će mu je dati. Keramičar može reći da hoće 1.000 evra, vodoinstalater, električar mogu zaraditi 1.000 evra. U Italiji plata 1.400 evra, taj naš minimalac, ja kada zapošljavam takođe te vežem sa minimalcem, kada bi me država naterala da plata mora biti 500 evra, time pokrećemo krug, ti pare trošiš, kupuješ kod mene stan, kod nekog kafu, picu, ovo nije izbalansirano, minimalac je 34.000 dinara, ne može se živeti, zarađuju više ali ide se sivom ekonomijom. Ja imam u familiji ljude koji su radili, koji žele samo što više novca, a šta ćemo raditi sa 65 godina, plakati?

Zoran Maksimović, vlasnik firme Borataj, kaže da zna, da cene kvadrata idu i do 1.300 evra po kvadratu,  dodaje da je sve stanove u luksuznoj zgradi u prvoj zoni grada prodao po 900 evra po kvadratu.

Zgrada je u završnoj fazi, moram da dodam da  je prilikom završnih radova  i uređenja staza došlo do propusta prilikom izvođenja radova i u toku je otklanjanje istih ali to se uopšte neće odraziti na rok završetka radova koji je ugovorom predviđen za 30. april a očekujemo da će sve biti završeno u toku januara meseca jer više od polovine kupaca je već potpisalo krajnji ugovor i useljava se.

Moja predviđanja su da će sada stagnirati kupovina i gradnja, svi mi koji razmišljamo da gradimo, stajemo na neko vreme. Neću uložiti novac da mi stoji u zidovima neiskorišćen ili ću dobiti pravu informaciju, da ću ga prodati, novac treba investirati a ne držati. Krajem leta će se tržište stabilizovati, znaće se prava cena. U Sremskoj Mitrovici ne sme biti skuplje od 1.100 evra za luksuzan stan u prvoj zoni, sad trenutno jeste puno. U Arsenija Čarnojevića prodao sam za 750 evra, plac sam platio manje, komunalno manje. Zgrada koju sada završavam je u centru, prva zgrada koja će imati auto lift, imamo 21 garažu i auto lift, gde će naši kupci imati nešto malo luksuznije, to sam video u svetu i odlučio ovde da to uradim.

Zoran Maksimović je napomenuo i da je gradnja 2013. godine kada je on počeo, bila je drugačija, sada je mnogo jednostavnija zahvaljujući napretku sistema i lokalne samouprave.

Dobiti građevinsku dozvolu onda i sada je velika razlika, kada imaš pravu dokumentaciju, ja jesam investitor, ali ne mogu da radim sve, ti sada u Sremskoj Mitrovici za mesec dana možeš početi da zidaš što se tiče dokumentacije, 2013 godine je to bila bitka i to je krajnjem kupcu je to dizalo cenu. Kada bi se svi mi odrekli ekstra profita, vlasnik placa ne može prdavati za 400.000 evra, vene bi bile manje, završava Maksimović.

Ono što je za Sremsku Mitrovicu izvesno to je da su luksuzni stanovi na atraktivnim lokacijama i dalje primamljivi, pa stručnjaci procenjuju da će investitori upravo zbog toga svoje troškove prevaliti na kupce. Ipak, u razgovoru sa nekim kupcima nekretnina, raznoliki su odgovori. Već sada mogu da kupe stan u izgradnji za nižu cenu od 1.000 evra, dok većina smatra da su cene starih stanova i kuća nerealno porasle. U većini se slažu da će ipak sačekati sa kupovinom.Po svoj prilici, veruju da će tržišne cene kvadrata sigurno u Sremskoj Mitrovici do leta biti manje.

Koliko, to će se uskoro videti ali treba da se zna da građevinski materijal ipak nije presudan kod određivanja vrednosti kvadrata. To je pre svega građevinsko zemljište, koje je kako tvrde investitori preskupo u Sremskoj Mitrovici, a prema procenama ono učestvuje 30 posto u ceni nekretnine.