Prilikom prometa nepokretnosti i zaključivanja predugovora o prodaji, kupac u većini slučajeva daje prodavcu kaparu, koja je za njega neki vid osiguranja i garancije. Određeni iznos novca predstavlja obezbeđenje da će se zaključiti glavni ugovor o prodaji nepokretnosti i u tom slučaju će se data kapara uračunati u ugovorenu cenu.
Ipak, u praksi se neretko dešava da do prodaje nekretnine iz nekog razloga ne dođe ili da banka ne odobri stambeni kredit, pa se postavlja pitanje šta se u takvim situacijama dešava sa kaparom, da li ona isključivo štiti interese prodavca i može li se i u kojim slučajevima vratiti kupcu.
“Iako je pri kupovini stana veći teret stavljen na kupca, prodavac na neki način mora da se osigura da će do zaključenja ugovora doći kako bi odbio druge potencijalne kupce. Ukoliko do zaključenja ugovora o prodaji ne dođe zbog krivice ili odgovornosti kupca, prodavac ima pravo da zadrži kaparu. Međutim, pored prodavca, davanjem kapare štiti se i kupac. Ukoliko do zaključenja ugovora o prodaji ne dođe usled krivice i odgovornosti prodavca, kupac ima pravo da zahteva da mu prodavac isplati dvostruki iznos kapare”, kaže za Biznis.rs advokat agencije za nekretnine City expert Aleksandra Đ. Andrejić.
Na pitanje kako se utvrđuje i od čega zavisi iznos kapare, naša sagovornica objašnjava da zakon ne propisuje iznos kapare i da je to isključivo stvar dogovora ugovornih strana.
“Uobičajena praksa je da kapara kod kupovine nepokretnosti iznosi deset odsto dogovorene cene”, navodi ona.
Šta se dešava sa kaparom ako banka ne odobri stambeni kredit?
U praksi je često sporna odredba predugovora o prodaji nepokretnosti kojom se bliže određuje šta će se dogoditi sa kaparom ukoliko poslovna banka kupcu ne odobri stambeni kredit. Kako objašnjava Andrejić, iako pre zaključivanja predugovora o prodaji nepokretnosti kupci u banci dobiju predodobrenje, uvek postoji određena neizvesnost da li će banka zaista odobriti kredit.
“Srž problema predstavlja to što kupac ne može biti u potpunosti siguran da će mu poslovna banka odobriti stambeni kredit. Zbog toga najčešće kupac zahteva da se u predugovoru o prodaji nepokretnosti predvidi da će prodavac kaparu vratiti u slučaju neodobravanja stambenog kredita”, ističe naša sagovornica.
Kupci smatraju da je to za njih preveliki rizik jer je faktički odobravanje kredita diskreciono pravo banke, pa samim tim ukoliko bi bili odbijeni to ne može da predstavlja njihovu krivicu.
“S druge strane, prodavcu ovakva odredba ne odgovara i nije u njegovom interesu, jer mu se faktički onemogućava da raspolaže dobijenom kaparom zbog rizika da će istu morati da vrati kupcu. Na primer, prodavac ne može dalje kaparisati nepokretnost koju bi on kupio nakon prodaje svoje nepokretnosti, a takođe njemu se onemogućava da za taj period neizvesnosti pregovara sa drugim potencijalnim kupcima, zbog čega može pretrpeti štetu”, navodi Andrejić.
Više opcija za rešavanje problema
Kako ne bi došlo do nepredviđenih situacija, nesporazuma i štete, najbolje je dogovoriti se o načinu rešenja ovog problema pre nego što do njega dođe.
“Prva opcija je da prodavac i kupac postignu dogovor da će prodavac vratiti kupcu kaparu ili jedan njen deo ukoliko banka ne odobri kredit. Druga opcija je da prodavac zadrži primljenu kaparu ukoliko banka kupcu ne odobri kredit. Dešavalo se da do prodaje nepokretnosti ne dođe upravo zbog ovog pitanja, kada prodavac i kupac ne postignu dogovor šta će se desiti sa kaparom”, kaže advokat agencije za nekretnine City expert.
Prema njenom mišljenju, ipak je kupac taj koji bi trebalo da preuzme rizik neodobravanja kredita i snosi posledicu u vidu gubitka kapare. “Kupac i prodavac se mogu dogovoriti da kaparu, umesto predaje prodavcu, polože u sudski ili javnobeležnički depozit”, zaključuje ona.
