Kod kupovina nekretnina u Srbiji 16% registrovanih kupoprodaja nekretnina izvršeno je putem stambenog kredita, dok je preostalih 84% kupljeno u gotovini. Ali ko zaista može da iskešira 100 000 ili više evra da kupi na primer, dvosoban stan u širem centru Beograda, imajući u vidu nivo plata u zemlji? Takvih ljudi sigurno ima (preduzetnici, uspešniji profesionalci kao programeri ili advokati), ali ne baš da čine toliki broj među kupcima stanova., piše Talas
Osnovna ekonomska zakonitost jeste da cene rastu kada tražnja raste brže od ponude.
Rast cena nekretnina u Srbiji (prvenstveno u Beogradu i Novom Sadu) nije izolovan slučaj: cene nekretnina rastu u većini velikih gradova sveta. Prema tome, najverovatnije je da isti oni sistemski poremećaji koji utiču na rast cena u drugim zemljama utiču i na kretanja kod nas. Na primer, prosečan rast cena nekretnina u zemljama OECD-a iznosio je 29% u odnosu na cene iz 2015; dok je na primer u Nemačkoj iznosio čak 40%. Rekorder je bila Mađarska, sa rastom nekretnina od 78% u ovom periodu.
Indeks cena nekretnina u zemljama OECD-a; 100 = 2015. Izvor: OECD.
Najznačanjiji od sistemskih efekata jeste kretanje kamatnih stopa. Sa nižim kamatnim stopama krediti postaju dostupniji, jer su niže rate kredita – više ljudi će biti u mogućnosti da kupi nekretninu nego pre, pa to lančano dovodi do rasta cena. Kada pogledamo rast cena nekretnina u zemljama OECD-a, on se prilično poklapa sa istorijski niskim kamatnim stopama koje su posledica monetarne politike centralnih banaka evrozone, SAD i Japana. Kamatne stope u Nemačkoj su čak negativne (drugim rečima, vi morate da platitie banci što vam čuva štednju umesto ona vama), a u Velikoj Britniji blizu nule; u takvom okruženju investiranje u nekretnine nije nerazumna poslovna odluka ako ste investicioni fond, banka ili osiguravajuće kuća, pa čak ni ako ste preduzetnik koji bi nekretinun da izdaje i ubira prihod od rente ili ako jednostavno želite da kupite stan u kome ćete živeti.
Kretanje godišnjih kamatnih stopa u odabranim zemljama. Izvor: OECD.
Kretanje kamatnih stopa nije zaobišlo ni Srbiju , imajući u vidu da je većina kapitala i depozita u evrima ili dinarima, ali indeksirano u evrima. Pad kamatnih stopa počinje 2014, upravo sa početkom programa kvantitavnih olakšica Evropske centralne banke – jeftinog kapitala samo ima svuda, pa on iz EU dolazi i u Srbiju i obara kamatne stope.
Kretanje iznos stambenih kredita odobrenih sektoru stanovništva i kamatnih stopa. Izvor: Narodna banka Srbije.
Rast broja potencijalnih kupaca sa sobom diže cene. Rast cena bio bi još značajniji kada se po Beogradu ne bi svuda gradilo – manje više gde god da se pogleda po gradu, vidi se poneko gradilište, a podižu se pored izdvojenih zgrada i stambeni blokovi, pa čak i čitava stambena naselja.
Ali pored kamatnih stopa i stambenih kredita, postoji još nekoliko faktora koji utiču na to da cene stanova u Beogradu rastu. Prvi jeste taj što su delovi grada poželjni za stanovanje već izgrađeni i teško se nalazi novi prostor za igradnju novih stambenih jedinica. Ovo su prvenstveno centralne gradske oblasti i delovi Novog Beograda, što su oblasti gde uglavnom postoji sređena komunalne infrastruktura koja se održava, a velika koncentracija platežno sposobnog stanovništva znači i koncentraciju velikog broja usluga u komšiluku – od teretana, salona lepote, kafića, restorana i tako dalje na samo par minuta hoda. Ovako nešto postoji na Vračaru, Starom gradu, Novom Beogradu ili Banovom brdu, ali ne i na Banjici, Kumodražu ili Višnjičkoj banji, gde se i ulice redovno manje čiste, da ne pominjemo delove grada bez kanalizacije, kao što su delovi Dunavskog venca ili to da u pojedinim delovima grada parkovi uopšte ne postoje, jer je čitavo zemljište iskorišćeno za gradnju. Zato ako hoćete da imate pristojnu infrastrukturu, ne možete baš previše da birate, a to znači i rast cena.
Drugi važan faktor jeste kupovina nekretnina od strane naših radnika u inostranstvu. Većina njih se po penzionisanju vraća iz Zapadne Evrope u region, da na miru uživa u penziji koja ovde ima značajno višu kupovnu moć nego u zemljama gde su zarađene. Neki od njih sa namerom kupuju nekretnine u Beogradu da bi u njima živeli po penzionisanju. Procena je da se u Srbiju svake godine vraća oko 15 000 ljudi iz inostranstva – najveći broj njih upravo su penzioneri.
Treći faktor jeste kupovina stanova zarad rentiranja. Pojavom platofrmi za izdavanje stanova na dan, kao što je AirB&B došlo je do eksplozije ovakvog izdavanja nekretnina po celoj Evropi, toliko da je to podiglo cene nekretnina u centru turističkih gradova – u Barseloni i Parizu su se čak pojavili jaki pokreti koji su se zalagali za zabranu ovakvih servisa u tim gradovima, jer su rastom cena bukvalno istisli starosedeoce iz velikog broja centralnih kvartova. Ni Beograd nije izuzetak po ovom pitanju i ovakvi servisi su i dalje popularni i pored propale tursitičke sezone zbog pandemije korone.
Četvrti faktor jeste nemogućnost investiranja u nešto drugo. Dok u zemljama sa razvijenim tržištima kapitala srednja klasa može da investira ušteđevinu u investicione fondove ili direktno na berzu preko brokera, ove mogućnosti su kod nas prilično sužene. Mali broj preduzeća se kotira na berzi, a trgovina njihovim akcijama nije ni značajno zastupljena, dok je pokretanje nekog manjeg preduzetničkog projekta isto prilično teško imajući u vidu visok rizik poslovanja zbog lošeg poslovnog okruženja, pa ako imate neku značajniju štednju, možete samo da je investirate u par postojećih investicionih fondova ili držite na računu u banci, što sa jako niskim kamatnim stopama baš i nema smisla. Nasuprot tome, kupovina stana za rentiranje donosi mnogo viši prinos, a ostaje vam i nekretnina koju možete da prodate ako vam novac zatreba.
Peti faktor je i demografski: iako se Srbija prazni usled niskog prirodnog priraštaja i visoke stope emigracije, Beograd i dalje prima više doseljenika nego što se iz njega ljudi odseli. I to ne samo iz Srbije, već i iz Crne Gore i Bosne i Hercegovine, ali i u manjoj meri i ostatka regiona i Evrope, kao regionalni poslovni centar barem Zapadnog Balkana. Dok se od 2012-2019. broj stanovnika u Vojvodini smanjio za 70 000, Zapadne Srbije sa Šumadijom za 118 000 a Južne i Istočne Srbije za 117 000, dotle je broj stanovnika Beograda porastao za 30 000 (procene stanovništva Republičkog zavoda za statistiku). Naravno, u ovaj broj ne ulaze ljudi koji nisu zvanično prijavljeni da žive u Beogradu, kao na primer studenti koji su u Beogradu na studijama i tu žive već godinama, ali njihovo prebivalište se i dalje vodi na adresi u gradu odakle su. Porast stanovništva svakako utiče na tražnju za stanovima u gradu, što vrši pritisak i na cene.
Za pola godine 48.000 ugovora
Tokom drugog kvartala 2021. godine Republičkom geodetskom zavodu dostavljeno je preko 48.000 ugovora, što je nešto više od 16.170 ugovora mesečno, stoji u Izveštaju o stanju na tržištu nepokretnosti za drugi kvartal 2021. godine.
U poređenju sa istim kvartalom prošle godine, registrovano je 84,5 odsto više ugovora. Najveće povećanje broja ugovora zabeležen je u Nišu od 104,6 odsto, Beogradu i Kragujevcu 90 odsto i Novom Sadu 81 odsto.
Sremska Mitrovica
Poznato je da je talas Covid krize uticao na ekonomiju čitave zemlje, ali i na tržište nekretnina. Kod prodaje nekretnina u Sremskoj Mitrovici, kao i ostalim delovima Srbije, u jednom periodu se osetio pad aktivnosti. Zabrinuti zbog zdravstvene situacije, pojedinci koji su razmišljali o kupovini odlučili su da sačekaju dok vanredno stanje ne prođe.
Ipak, većina subjekata na tržištu nekretnina svedoči da se sektor prodaje nekretnina vratio na nivo pre vanrednog stanja. U želji da ispita kako se kreću cene prodaje stanova u Sremskoj Mitrovici, ali i u drugim gradovima, sajt za oglašavanje nekretnina 4zida.rs je predstavio kretanje prosečnih cena prodaje stanova u starogradnji.
Cena stanova u novogradnji po saznanju Ozon medija kreće se od 800 do 900 evra po m2 i većina stanova je već u izgradnji prodata.
U 2021. godini, cene i u Sremskoj Mitrovici rastu.
Kada je gradnja u Sremskoj Mitrovici u pitanju, trenutno gradi u Ratarskoj ulici, na obodu naselja Matije Hudji, preko puta Zmajeve škole, kod bivšeg SDK, kreće Cvetna ulica, preko puta Briona na Savi. U pripremi je Bulevar, i još nekoliko lokacija u Gradu. Uglovnom su to stanivi u prvoj ili prvoj a zoni, a u najavi je i povećanje cene kvadrata na 1000 evra pa i 1100 evra po kvadratu.
Izvor Talas/Ozon
